Nájemní smlouva je bezesporu nejpodstatnějším dokumentem, ve chvíli, kdy máte nemovitost a chcete ji pronajmout nebo jste o nájem zájemcem. Jedná se o smlouvu, která pomůže řešit vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Upravuje totiž podmínky, za kterých je prostor používán, a nemusí jít vždy jen o bydlení. Nájmem se dá řešit i skladování, využívání zemědělské půdy anebo podnikání.
Co je nájemní smlouva
Nájemní smlouva je dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem– v případě oboustranného souhlasu dojde k podpisu. Nájemní smlouva nemusí mít úředně ověřené podpisy. Smlouva by měla být natolik dobře vyvážená, aby chránila práva a zájmy obou stran. Obvykle je často stavěna tak, aby co nejvíce chránila zájmy pronajímatele – totiž v tom, že on nabízí k pronájmu svůj majetek, vynakládá tedy v určitém smyslu větší riziko. I proto je možné smluvně ošetřit poněkud specifičtější požadavky. Jednoduše i ty, které nejsou přímo ošetřeny zákony.
Nájemní smlouva musí být písemná.
Nájemní smlouva – co by mělo být obsahem
- Identifikace stran – klasicky jméno, datum narození / rodné číslo / identifikační číslo, trvalé bydliště, případně číslo občanky či pasu, kontakt.
- Předmět nájmu – ten je potřeba pečlivě popsat, a to nejen údaji dostupnými z katastru nemovitostí, ale klidně i slovním popisem, když například dochází k pronájmu jen části bytu – pokoje a společných prostor. Pronajímatel by měl na vyžádání nájemce umět prokázat vlastnictví pronajímané věci.
- Nájemné – především nájemní smlouva, kterou se upravuje nájem bytu či domu spočívá i ve stanovení částky, obyčejně měsíční, kterou bude nájemce pronajímateli platit. Jedná se o nájemné. Nájemné je buď samostatná částka nebo suma, ve které jsou zahrnuté i poplatky (třeba topení, elektřina, stočné, vodné, poplatky za odpady apod.). Ve smlouvě by mělo být uvedeno, zda jsou tyto poplatky zahrnuté nebo jsou vyčíslené zvlášť.
- Datum splatnosti – ve smlouvě je třeba uvést od kdy a ke kterému dni v měsíci bude platba nájemného probíhat. Také jakou formou (hotově, převodem apod.).
- Kauce – není výjimkou, že pronajímatel bude požadovat také kauci. Jedná se o předem dohodnutou částku ve výši například jednoho až tří měsíčních nájmů, které nájemník složí předem pronajímateli. Tato částka bude nájemci po ukončení nájmu zase vrácena. Částka slouží jako určité zabezpečení, které řeší případné škody – jejich výše by se pak při vracení kauce ze sumy odečetla.
- Délka pronájmu – ve smlouvě je možné ošetřit délku pronájmu. Může být na dobu určitou, kterou je pak možné prodloužit (nebo ne). Také na dobu neurčitou – pokud toto ve smlouvě řešeno vůbec není, pak se má za to, že je na dobu neurčitou automaticky. Když je smlouva například na rok, je dobré si před jejím ukončením vyřešit případné prodloužení. To se běžně dělá formou dodatku. Pokud k prodloužení nedojde a i 3 měsíce po době, kdy měl být nájem ukončen, nevyzve pronajímatel (písemně) nájemce k opuštění prostor, prodlužuje se nájem automaticky znovu o dobu, na jakou byl dříve ujednan.
- Povinnosti a práva – v neposlední řadě smlouva upravuje práva a povinnosti obou stran. Rozhodně není chybou opatřit si ke dni podpisu smlouvy i fotodokumentaci stavu předmětu nájmu. Také se zapíšou stavy měřidel, počet klíčů a podobně.
TÉMA: Trvalý pobyt v nájmu a riziko exekuce
- Ukončení smlouvy – ve smlouvě je možné ošetřit také konec smlouvy – podmínky, za kterých dojde ke konci nájmu například neplněním některých dohodnutých podmínek. Běžně nájem končí uplynutím doby, dohodou stran nebo výpovědí.
Nájemní smlouva – vše nelze úplně zakázat
Často si pronajímatelé myslí, že mohou svým nájemcům zakázat celou řadu věcí. Je to celkem logický krok, protože se přece jen snaží chránit své zájmy a majetek. Ale to neznamená, že je to vždy správně. Na druhou stranu i nájemci musí plnit určité povinnosti, například nahlásit změnu počtu osob v nájmu a podobně.
Časté dotazy
| Můžu se v místě nájmu nahlásit k trvalému pobytu? Ano, v tomto případě souhlas majitele není třeba. Na úřadě předložíte nájemní smlouvu. |
| Můžu si v místě nájmu zřídit sídlo firmy? Pouze se souhlasem pronajímatele. |
| Lze nájemci zakázat v objektu kouřit? Ideální je dohoda. Zakázat někomu kouřit prakticky nejde. Vhodné je najít nějaké řešení – například prostor, kde je kouření bez problémů (třeba balkon). Další možností je navýšení nájmu. |
| Je možné zakázat nájemci domácí zvířata? Obdobně jako u kouření. Ideální je dohoda a případné zvýšení nájmu. |
| Musím nájemci zajistit internet a podobné služby? Ne. Zajistit je třeba topení, voda a podobně nezbytné služby. Doplňkové služby si zpravidla nájemce řeší sám. |
TÉMA: Jaké jsou nejběžnější typy smluv?
TÉMA: Existuje rozdíl mezi nájmem a podnájmem?
foto / archiv LNR
