Může být stejná věc jedním znalcem oceněna dvěma odlišnými způsoby? Ano, a není to chyba. Znalecký posudek, který je výsledkem činnosti znalce totiž může řešit dvojí případ. Buď je znalecký posudek vypracován k definování ceny zjištěné nebo analýze ceny obvyklé. Jaké jsou mezi nimi rozdíly? Mnohdy až zásadní. Co je cena obvyklá, zjištěná a tržní?
Znalec nebo odhadce?
- Znalec – zpracovává znalecké posudky, a to buď podle ceny zjištěné (§ 2 odst. 7 zákona č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku) nebo podle ceny obvyklé (§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.).
- Odhadce – zpracovává tržní ocenění, zprávu o hodnocení nebo stanovisko k tržní hodnotě.
Rozdíl mezi cenou obvyklou a zjištěnou
- Cena obvyklá je taková cena, které by mohlo být dosaženo při prodeji majetku stejného nebo podobného v obvyklém obchodním styku u nás.
- Cena zjištěná je často označována za cenu administrativní. Při její kalkulaci se vychází z jiného předpisu (například oceňovací předpis MF). V minulosti (před rokem 1989) se jako způsob ocenění nemovitostí využívala pouze tato cena. V současné době má smysl pro udržení určité daňové rovnováhy (spravedlnosti mezi jednotlivými plátci daně – základem daně je kupní cena, pokud tedy není nižší než cena zjištěná). A mimo to se prakticky využívá při určení náhrad za vyvlastnění ve veřejném zájmu (dle zákona č. 184/2006 Sb., zákon o vyvlastnění).
TIP NA ČLÁNEK: Vyvlastnění – základní informace I.
TIP NA ČLÁNEK: Vyvlastnění – základní informace II.
A když probíráme, co je cena obvyklá, zjištěná a tržní, musíme se zaměřit i na tu poslední.
Třetí cena – cena tržní
- Cena tržní a cena obvyklá nejsou úplně to stejné. Tady se budeme muset trochu věnovat slovní alchymii. Protože ani zákon o ocenění majetku ve spojení s „tržní“ nepoužívá pojem cena, ale hodnota. Cena při pohledu z ekonomického hlediska vyjadřuje něco daného, konkrétního. Naproti tomu hodnota je poněkud neurčitější, není přesně specifikovaná, může být ovlivněna řadou okolností. Tržní cena je pak cena, která vznikne v rámci dohody mezi ochotným kupujícím a ochotném prodávajícím. Je tedy v jistém ohledu jedinečná, protože udává částku, kterou je konkrétní kupující ochoten zaplatit za konkrétní věc (jiný kupující by třeba za stejnou věc takovou částku zaplatit nechtěl) a prodávající ochoten za danou věc prodat (obdobně jiný prodávající by ji třeba za tuto cenu neprodal). Takovou cenu tedy neurčuje znalec. Teprve určitým porovnáním, průměrem více tržních cen u porovnatelných věcí je možné dobrat se tržní hodnoty.
Do tržní hodnoty se zohledňují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv.
- Tržní hodnota
Záleží na zadání znaleckého posudku
Znalecký posudek – cena zjištěná
Znalec, který zpracovává znalecký posudek o ceně zjištěné (např. pro účely vyvlastnění nebo právě pro určení základu daně) má v podstatě možnost pro vlastní rozhodování celkem omezenou. Jedná de facto tak, že striktně aplikuje cenový předpis a výsledkem je jediné číslo zaokrouhlené na desetikoruny. Vzhledem k tomu, by se posudky vypracované ke stejné věci různými znalci neměly nijak výrazně lišit.
Znalecký posudek – cena obvyklá
V takto zadaném znaleckém posudku může znalec určovat konečnou cenu několika metodami – porovnávací, výnosovou a nákladovou. Výsledkem je sice taky jedna cena, ale ta se může někdy dost lišit i mezi jednotlivými znalci.
- Porovnávací metoda je obecně nejlepší k indikaci obvyklé ceny. Podmínkou uplatnění je to, že jsou k dispozici srovnatelné majetky, se kterými se dá reálně obchodovat a kupní ceny za tyto majetky jsou dostupné a ověřitelné.
- Výnosová metoda se snaží zohlednit vztah mezi cenou na trhu a případnými budoucími užitky z věci.
- Nákladová metoda pak hledá vztah mezi náklady a jejich možným uplatněním na trhu.
Pro účely vyhotovení znaleckého posudku se často metody kombinují. Někdy je vyloženě nařízeno (třeba soudem nebo bankami) použít více metod určení ceny. Dochází tak k větší přesnosti a metody si vzájemně dělají určitou „korekturu“.
